הלוואות גישור כנגד שעבוד נכס נדלני (דירה, חנות, קרקע וכדומה) הן סוג של הלוואות לטווח קצר המשמשות בדרך כלל לגשר על הפער בין רכישת נכס חדש לבין מכירת נכס קיים או במקרים בהם הלוואת הגישור אמורה לכסות הלוואות ו/או חובות שוטפים או מורכבים ואף להיחלץ ממצב כלכלי בעייתי (כינוס נכסים, חדלות, פשיטת רגל וכדומה). הלוואות אלו בדרך כלל מוצעות על ידי חברות חוץ בנקאיות לאלו שסורבו ע”י המערכת הבנקאית להעמיד הלוואה לאותם לווים. במהלך חיי הלוואת הגישור על הלווים לדאוג לתזרים תקין כך שלא יחוו חזרות של שקים או מסבים הוצל”פ וכדומה. ניקוי ה BDI במהלך חיי הלוואת הגישור (שנה עד חמש שנים) הינו הכרחי במטרה לעבור למערכת הבנקאית בתום חיי ההלוואה המגשרת בעקר כהלוואה ארוכת טווח. אותן הלוואות גישור כנגד שעבוד נכס נדלני הפכו לפופולריים יותר ויותר לאחרונה עקב עליית האינפלציה ובעקבותיו עליית ריבית בנק ישראל במהלך שנת 2022-2023 הן בישראל והן במרבית מדינות העולם לרבות ארה”ב. בישראל מוצעות הלוואות גישור אלו באמצעות חברות או קרנות בסדר גודל קטן עד בינוני בבעלות פרטית המתמחות במתן פתרונות מימון קצרי טווח לנדל”ן. חברות אלו, כגון קבוצת DOI, עשויות להציע תנאי הלוואות גמישים יותר מאשר בנקים מסורתיים, וייתכן שיוכלו לספק זמני אישור מהירים יותר ושירות אישי יותר וללווים מורכבים יותר.
עם זאת, ממשלת ישראל הטילה בשנים האחרונות תקנות מחמירות על מלווים חוץ בנקאיים במטרה להגן על הצרכנים. כתוצאה מכך, העלויות החלות על אותן חברות אשראי חוץ בנקאי, ע”מ לעמוד בכל אותן דרישות רגולטוריות לרבות עלויות גיוס האשראי העולה על עלות גיוס האשראי של המערכת הבנקאית, עלול לייקר את עלויות הלוואות הגישור עבור אותם הלווים בהשוואה למערכת הבנקאית בוודאי לכל אותם לווים מסורבים המתומחרים ברמת סיכון גבוהה יותר.
בחלקים נרחבים מארה”ב, לדוגמא בעיר ניו יוארק, חברות חוץ בנקאיות המציעות הלוואות גישור לנדל”ן הן לרוב חברות גדולות יותר, הנסחרות בבורסה המתמחות במימון נדל”ן. חברות אלו עשויות להציע ריביות תחרותיות יותר ועמלות נמוכות יותר מאשר מקבילותיהן בישראל אך מצד שני ניתן למצא הלוואות יקרות עד כדי מעל הדין הישראלי, כל זאת בשל גודלו של השוק האמריקאי והרגולציות המקלות יותר.
עבור הלוואות גישור נדל”ן בניו יורק לדוגמא, מגבלות הריבית אינן מוסדרות באופן ספציפי על ידי המדינה. עם זאת, הריבית חייבת להיות סבירה ולא בלתי מתקבלת על הדעת. על המלווה גם לציית לכל תקנות ההלוואות של המדינה והפדרליות. כמובן שבכל מדינה ואזור בארה”ב ישנן רגולציות שונות לעניין מגבלות ריבית ומגבלות רגולטוריות אחרות המצריכות בדיקה מעמיקה מומחים.
חשוב לציין ששיעורי הריבית עבור הלוואות גישור לנדל”ן עשויות להשתנות בהתאם לגורמים כמו סכום ההלוואה, תקופת ההלוואה וכושר האשראי של הלווה. מומלץ להשוות תעריפים ותנאים ממספר מלווים ולהתייעץ עם עורך דין מורשה או יועץ פיננסי לפני התקשרות בהסכם הלוואה כלשהו.
הלוואות גישור מחברות חוץ בנקאיות בישראל ובארה”ב עשויות להציע כמה יתרונות מהותיים על פני הלוואות בנקאיות מסורתיות, כגון מהירות העמדת ההלוואה או אישור ההלוואה גם במקרים בהם הלווים מדורגים בדרוג נמוך, אך בכל מקרה על הלווים לשקול היטב את העלויות והסיכונים הכרוכים בהלוואות מסוג זה ומאידך את היתרונות הגלומים ביציאה מאותו משבר כלכלי או פתרון מהיר גם אם נתחשב בעלות הגבוהה יותר של אותה הלוואה חוץ בנקאית.
בישראל, ישנם תקנות וחוקים המגבילים את גובה הריבית או יותר נכון את העלות הממשית של ההלוואה בכללותה בכל הקשור להלוואות לאנשים פרטיים. למשל, ישנם תקנות שמגבילים את עלות האשראי השנתי עד לגובה הלוואה ע”ס 1.3 מיליון ₪ לכדי ריבית בנק ישראל בתוספת 15%, בהלוואות לא צמודות לזמן קצר עד 3 חודשים גובה הריבית המותרת הינו אף גבוהה יותר ב- 5% מעבר לכך (ריבית בנק ישראל ב % + 15% + 5%) ובהלוואות מעל לכ- 1.3 מיליון ₪ אין מגבלת ריבית כלל בהלוואות שאינן צמודות.
אגב, מגבלת הריבית שאיננה צמודת מדד חלה רק על הלוואות לפרטיים, כאשר מדובר בהלוואה לחברה אין מגבלת ריבית כלל, ההנחה של המחוקק נגזרת מהעובדה שיש לשמור על האדם הפרטי כצרכן בעל יכולות נמוכות יותר.
ראוי לציין כי מגבלת ריבית בישראל להלוואות צמודות מדד עומדת על 13% בתוספת ההצמדה למדד, מגבלה זו חלה גם על פרטיים וגם על חברות כאשר לחברות מגבלה זו לוקחת בחשבון את המע”מ, כלומר ה 13% כולל מע”מ. מגבלות אלו נקבעו בצו הריבית ובפסיקות בבית המשפט העליון בשילוב פירושים מחוק אשראי הוגן והתקנות.
בקיצור, בארה”ב מגבלת הריבית על הלוואות לפרטיים גמישה יותר תלוי אזור ובישראל ישנם תקנות וחוקים המגבילים את הריבית שניתן לקחת על הלוואות לפרטיים.
בחלקים נרחבים בארה”ב, אי מגבלת הריבית חלה על רוב סוגי ההלוואות, כולל הלוואות צרכניות והלוואות לרכישת נדל”ן אך כן ישנם תנאים והגבלות נפוצות שניתן למצוא בהלוואות לרכישת נדל”ן, כגון פרק זמן מסוים לשכירות הנכס, תנאי עמידה בדרישות אשראי מסוימות וכו’.
אף על פי כן, ישנם תקנות וחוקים שמגבילים את הריבית בארה”ב על מספר סוגי הלוואות, כגון הלוואות לסטודנטים והלוואות לקניית מכוניות.
לרוב ניתן ליצור קשר עם חברת המימון החוץ בנקאית ולהסביר את מצב הלווים, מטרת ההלוואה, יכולת ההחזר ודרכי היציאה (החזר ההלוואה) ולבנות יחדיו פתרון אשר מקובל על שני הצדדים בצורה יצירתית ויעילה.
