הלוואת משכנתא היא מנגנון נהדר שמאפשר לאנשים עם הון ראשוני קטן לרכוש נכס נדל"ן שעלותו גבוהה בהרבה. הרעיון הוא שהנכס עצמו משמש כבטוחה להלוואה ומשועבד לבנק, כך שהכסף שלו מובטח ולכן, למרות שההלוואה גדולה, הסיכון בפועל שהבנק נוטל מאוד קטן (במקרה שהלווה לא יעמוד בהחזר ולא יצליח לפרוע את ההלוואה הבנק יממש את השעבוד ויסגור את החוב) במיוחד כאשר מדובר בלווים שאינם מסרבי בנק. מאחר שהסיכון קטן, אין צורך לגלם אותו בעלות הריבית ולכן הריבית של הלוואת משכנתא בנקאית ללווים בעלי BDI תקין בדרך כלל נמוכה משמעותית מהריבית שנגבית על הלוואות שלא מגובות בנכס בתור בטוחה.

באיזה מצבים הבנק עלול לסרב לאשר משכנתא?

התפיסה הרווחת בציבור, היא שמשכנתא נוטלים בבנק. זה אכן המצב השגור והרוב הגדול של הלוואות המשכנתא הן הלוואות שסיפקו הבנקים. אך מה עושה מי שהבנק מסרב לתת לו משכנתא? נפרט: בנקים נתונים לפיקוח הדוק ורגולציה של בנק ישראל, זה כולל גם את תחום המשכנתאות. בנוסף, הבנקים הם ארגונים גדולים וסבוכים עם מערכת היררכית שלא מאפשרת יותר מידי אלתור וגמישות כאשר נדרש פתרון מחוץ לקופסה ומי שהסיטואציה שלו חורגת מהקו הנוקשה פשוט יקבל סירוב מהבנק. הבשורות הטובות הן שממש לא צריך לראות בזה סוף פסוק והיום עומדת בפני הציבור גם האופציה של משכנתא חוץ בנקאית, כלומר, הלוואת גישור חוץ בנקאית, לזמן קצר או ארוך, כאשר הבטוחה שאתם מעמידים לטובתה מוגדרת כ"משכנתא" אשר נרשמת על הנכס שלכם.

הנה כמה מצבים שבגינם הבנק עלול להגיד לכם 'לא':

  • אין מספיק הון ראשוני

על פי הנחיות בנק ישראל הבנקים יתנו הלוואת משכנתא לרכישת דירת מגורים ראשונה רק עד 75% מערך הנכס ועבור דירה שניה והילך 50%. המשמעות היא שנוטל המשכנתא צריך להציג הון ראשוני שלא תמיד נמצא ברשותו ולעיתים עליו לשעבד נכסי נדל"ן נוספים לשם גיוס אותו הון עצמי כאשר נכון להיום רגולטורית הבנקים לא מאפשרים לשעבד נכס נוסף לטובת רכישת נכס נדלני כגון דירת מגורים מתוך מחשבה שכך הממשלה תצלח לצמצם ביקושים ולעצור את עליית מחירי הנדל"ן בישראל. חשוב לציין כי הגופים החוץ בנקאיים, כגון קבוצת די.או.איי, אינם כפופים למגבלות הרגולטוריות החלות על המערכת הבנקאית בנקודה זו, כך שהפתרון יכול להגיע מגופים אלו ולא מהמערכת הבנקאית או שילוב של השניים.

  • היסטוריית אשראי בעייתית

מי שבעבר החשבון שלו הוגבל או שיש לו דירוג אשראי שלילי מכל מיני סיבות מגוונות (חזרות של מספר צ'קים או חזרות של הוראות קבע, הוצל"פ, עיקולים, כינוס נכסים, פשיטת רגל וכו' וכו'..), עשוי לקבל סירוב מהבנק גם אם בזמן בקשת המשכנתא מצבו הכלכלי איתן. מבחינת הבנק הוא מסומן כלקוח בסיכון.

  • לווה בגיל מבוגר

בנקים לא ששים לתת משכנתאות ללווים בגיל השלישי, כי החזר משכנתא לוקח שנים והבנקים מעדיפים להימנע מלקחת את הסיכון שהלווה ילך לעולמו לפני שיסתיים החזר המשכנתא.

  • נכס שקשה לרשום

ישנם נכסים שקשה לרשום אותם בטאבו מכל מיני סיבות או שישנם קשיים טכניים אחרים שמקשים על רישום שיעבוד. הבנקים, לא בנויים להתמודד עם סוגיות רישום מורכבות ולכן הם לעיתים פשוט יסרבו לאשר הלוואת משכנתא על הנכס בשונה מגופים חוץ בנקאיים אשר גמישים יותר.

במרבית המקרים האלה, אפשר היום להשיג משכנתא חוץ בנקאית מגוף חוץ בנקאי שלא כבול בהגבלות של המפקח על הבנקים ומסוגל לעבוד באופן גמיש ומהיר ולהסתמך על נכס הנדל"ן שנרכש כבטוחה היחידה.

גורמים מקצועיים מתחום האשראי וההשקעות

במידה והבנק סרב להעניק לכם משכנתא, פועלים בשוק לא מעט שחקנים פיננסיים מתקדמים מתחומי האשראי וההשקעות, כמו למשל קבוצת DOI, שמתמחים במתן הלוואות כנגד נכסים ויכולים לחרוג מהכללים הנוקשים שקבע המפקח על הבנקים. בחברות אלו יושבים כלכלנים, מומחי אשראי ומומחים בשוק ההון שיכולים לתת מענה חכם גם למי שהבנק סירב לתת לו משכנתא. חשוב לקחת בחשבון שבמרבית המקרים הריבית על משכנתא חוץ בנקאית תהיה יקרה יותר וזאת משום, שמראש, משכנתא חוץ בנקאית יותר מורכבת לחיתום וכמובן שהיא יותר מסוכנת, מבחינת המלווה, ביחס למשכנתא רגילה.

אנא מלא את פרטיך ונציג מטעמנו יחזור אליך בהקדם.

    שם מלא *

    טלפון/סלולרי *

    אימייל *

    גובה הלוואה מבוקש (ציין סכום)

    האם בבעלותך נכס?

    האם חזרו שקים ב-3 שנים האחרונות?