החלטה דרמטית של בנק ישראל אסרה על מימון נכסים להשקעה באמצעות שיעבוד נכס קיים, וציננה את המשקיעים הישראלים. כיצד בכל זאת ניתן להתממן כנגד נכס קיים בכדי להמשיך ולהשקיע ברכישת דירות מגורים אם ברשותכם נכס נוסף אך אין ברשותכם הון עצמי מספק ? התשובה במאמר הזה.
עד ממש לא מזמן, יכלו בעלי נכסים למנף את הנכס שלהם לטובת השקעה נוספת ברכישת דירת מגורים, בדרך קלה יחסית של שיעבוד הנכס לבנק תמורת הלוואה לרכישת נכס למגורים נוסף. זו היתה הדרך הפשוטה וגם הזולה לעשות זאת, והיא נוצלה בידי משקיעים רבים שהצליחו באמצעותה להגדיל את התשואה החודשית שלהם באופן משמעותי.
באוקטובר 2021 נפל דבר בשוק המשכנתאות לפרטיים – בנק ישראל החליט לסגור את האפיק של מימון כנגד נכס קיים בפני המשקיעים, והורה שלא יתאפשר עוד שיעבוד הנכס לבנק תמורת מימון לרכישת דירה נוספת להשקעה. על פי ההנחיות החדשות, כל בקשה לאשראי נוסף שהבנקים יעמידו ללווים תיבחן בהתאם לקריטריונים החדשים כאמור הקיימים בבנק לעניין רכישת דירת מגורים נוספת שבבעלותם, ובמנותק מהליך רכישת הנכס.
במידה והבנקים יחליטו להעמיד למשקיעים הלוואה לטובת העמדת הון עצמי לרכישת נכס נוסף, הם יוכלו לעשות זאת רק באמצעות הלוואת גישור תוך שיעבוד הנכס הקיים, וזאת בתנאי שסך כל ההלוואות בשיעבוד על נכס זה לא יעלה על חצי משוויו של הנכס הנרכש, ושסכום האשראי הניתן לא יהיה גבוה מזה שנדרש להשלמת המימון לנכס החדש.
משכנתא חוץ בנקאית כנגד שיעבוד נכס קיים
המשקיעים, בצר להם, החלו לחפש אפיקי אשראי חוץ בנקאיים חדשים , למימון רכישת נכס שני להשקעה,. אפיק כזה הוא קבוצת DOI שעוסקת במתן הלוואות כגורם מימוני חוץ בנקאי כנגד בטחונות נדלניים בעל שרישיונות מורחבים כנותני שירותים פיננסיים.
א’, גרוש ועצמאי, בן 40, לקוח של קבוצת DOI, התכוון לפני מספר חודשים לרכוש נכס נוסף על מנת ליהנות מתשואה נאה ועליית ערכו, ורצה לשם כך לשעבד את הנכס שברשותו כדי להעמיד הון עצמי לרכישת הנכס הנוסף. הוא כבר חתם על הסכם הרכישה, אולם כאשר הגיע לשלב המימון וכבר היה בתהליך של הגשת בקשה למשכנתא בנקאית, התבשר כי הבנק אינו מאשר את המשכנתא כנגד העמדת הון עצמי בדרך של שעבוד הנכס הקיים. הבנק היה מוכן להעמיד לרשותו הלוואה בשיעור של 50% משווי הנכס הנרכש בלבד, סכום שאינו מספיק לטובת רכישת הנכס הנוסף.
חשוב לציין שזה אינו מקרה יוצא דופן. משקיעים רבים נתקלו לאחרונה במצב שבו הם מסורבי משכנתא, וזאת למרות שיש ברשותם נכס אותו הם יכולים לשעבד ולעיתים אף יכולת החזר משמעותית. ההנחיות החדשות של בנק ישראל ציננו את שוק ההשקעות בדירות מגורים ובקבוצת DOI מדווחים על עלייה בפניות אליהם על מנת לקבל מימון כנגד נכסים קיימים. קבוצת DOI פיתחה התמחות בפתרונות למצבים מורכבים מעין אלו –אנשי הצוות בקבוצה מבינים היטב את המצב אליו נקלעו המשקיעים ואת ההתנהלות המהירה והרגישה הנדרשת בסיטואציה הזו, ולשם כך מעמידה לרשותם פתרונות אשראי מגוונים, כאלה שהמערכת הבנקאית אינה מסוגלת לספק, בטח לא בלוחות הזמנים הדרושים.
כל התהליך מתבצע ביעילות ובמהירות, תוך הבנה של הלווה ומצבו הרגיש, ותחת רגולציה מפוקחת על ידי רשת שוק ההון שמאפשרת שקיפות מרבית ושקט נפשי ללקוח ואינה מגבילה את גובה המינוף כשם שחלות ההגבלות על המערכת הבנקאית. גם קביעת ההחזרים ולוחות הסילוקין מתבצעת בתהליך משותף עם נוטל ההלוואה, המביא בחשבון את היכולות של הלווה להחזיר את ההלוואה בהתאם לתקציב ולתזרים שברשותו כך שלוח הסילוקין נבנה בשיתוף הלווה.
משכנתא חוץ בנקאית לרכישת נכס שני
ומה בעניין א’? לאחר שמצא עצמו מסורב משכנתא, החליט לפנות לקבוצת DOI לטובת פתרון שיאפשר לו להשיג את המימון הנדרש להשלמת הרכישה. קבוצת DOI העמידה לרשותו הלוואה בשיעור של 65% מערך הנכס הקיים, סכום שאפשר לו לרכוש את אותו נכס נוסף ולנצל את העובדה שברשותו רק 35% הון עצמי לרכישת הדירה. באמצעות הלוואה זו, רכש א’ את הדירה החדשה וכבר נהנה מהתשואה לאחר שמצא שוכרים שיתגוררו בה ואף זכה בתוך זמן קצר לראות עליית ערך באותה דירת המגורים להשקעה שרכש בעקבות עליית מחירים משמעותי שחווינו בשנים האחרונות.
המצב הזה, כאמור, אינו נדיר וייתכן שגם אתם שקוראים את השורות הללו עכשיו נמצאים באותה סיטואציה. אם אתם ניצבים בפני מבוי סתום מול הבנק, ייתכן שבאמצעות קבוצת DOI תוכלו למצוא פתרון הולם, חוץ בנקאי, מפוקח ושקוף, שללא ספק מהווה תחליף ראוי למערכת הבנקאית הקיימת.
